4月24日，標(biāo)普將合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（簡稱“合生創(chuàng)展集團(tuán)”）的評級展望從負(fù)面調(diào)整至“穩(wěn)定”，同時，標(biāo)普確認(rèn)了該公司的“B”長期發(fā)行人信用評級。穩(wěn)定的展望反映了未來12個月合生創(chuàng)展集團(tuán)流動性惡化的風(fēng)險降低。

據(jù)悉，在2023年2月16日，惠譽確認(rèn)合生創(chuàng)展集團(tuán)的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）為"B+"，展望穩(wěn)定；同時確認(rèn)合生創(chuàng)展集團(tuán)的高級無抵押評級及其未償還的高級無抵押票據(jù)的評級為"B+"，回收率評級為"RR4"。今年四月，惠譽《突出房地產(chǎn)危機(jī)重圍的中資房企》的研究報告指出，合生創(chuàng)展集團(tuán)雖然銷售規(guī)模較小，也是報告里唯一一家截至 21 年 6 月底的非投資級開發(fā)商，但是它在一線城市的聚焦是其保持融資渠道暢通及具備彈性（可修復(fù)的）合約銷售金額關(guān)鍵，也支持了其生存經(jīng)營。同時慢周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略，也無需通過無擔(dān)保借款和灰色融資渠道來獲取追求增長的資金。

標(biāo)普、惠普對于合生創(chuàng)展的評級展望，也反映出合生創(chuàng)展集團(tuán)銷售的改善。該公司在2023年第一季度的合同銷售額為110億港元，增長了30%。到2023年，合約銷售額可能會增長15%-20%，達(dá)到420億-440億港元。同時，認(rèn)為合生創(chuàng)展集團(tuán)在一線城市銷售和布局使其具備良好的市場銷售潛力及相對有彈性的銷售表現(xiàn)?；赝?022年，在面對大多數(shù)民營房企銷售降幅為40%-60%的市場情況下，合生創(chuàng)展集團(tuán)錄得人民幣325.79億元的合約銷售額，同比下降23%，降幅低于同行平均水準(zhǔn)。

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一直以來，合生創(chuàng)展堅持深耕環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)一二線核心城市，這些持有早、成本低、溢價高的優(yōu)質(zhì)土地，不僅貢獻(xiàn)了可觀的銷售及利潤，也為其隔離了三四線市場下行的風(fēng)險。據(jù)其2022年年報顯示，截至2022年12月31日，土地儲備總量為2872萬平方米，其中地產(chǎn)板塊的75%的土儲和商業(yè)板塊95%的土儲都位于一線城市，為集團(tuán)未來的持續(xù)盈利提供了基石。合生創(chuàng)展也在加大開發(fā)力度和供貨節(jié)奏，在保證財務(wù)安全性的基礎(chǔ)上會相對放開銷售速度，保證現(xiàn)金流安全。

其次，該公司堅持中高端精品品質(zhì)化戰(zhàn)略，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，持續(xù)提升產(chǎn)品差異化和創(chuàng)新力，為城市發(fā)展與人居變革創(chuàng)造價值。尤其是在高端產(chǎn)品領(lǐng)域打造的合生縵系，彰顯出合生創(chuàng)展開創(chuàng)高端生活方式差異化的核心競爭力。在今年第一季度首開盤的縵云上海，也取得了2.5小時銷售42.44億人民幣的成績，廣州及上?？z系項目提供約600億元可銷售資源的布局，優(yōu)異的銷售業(yè)績和銷售額的增加將為其流動性提供了支持，也將穩(wěn)定公司緊張的流動資金。

公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資情況，也是評級機(jī)構(gòu)最為關(guān)注的點之一。合生創(chuàng)展集團(tuán)持續(xù)堅持審慎穩(wěn)健財務(wù)政策，強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險控制能力，持續(xù)提升盈利能力，面對不斷變化的外部環(huán)境，始終保持自身定力，堅守安全與穩(wěn)健底線，將風(fēng)險管控放在第一位，保障集團(tuán)運營的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。

2022年報顯示，合生創(chuàng)展總負(fù)債下降14%；有息債務(wù)總額為965.27億港元，同比下降16%，其中，集團(tuán)信用債僅占總有息負(fù)債余額8%，銀行借款占余額79%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)向好；一年內(nèi)到期債務(wù)約為249億港元，保持在26%的較低水平，短期債務(wù)壓力小。標(biāo)普指出，該公司的杠桿率可能會因債務(wù)削減和利潤率回升而改善，其債務(wù)在2023-2024年期間可能下降50-70億元人民幣。來自超過100%的穩(wěn)定現(xiàn)金回收率將提供支撐，標(biāo)普還預(yù)計，該公司的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率將從2022年的34.7%恢復(fù)到2023年的40%左右。

同時，有限的短期債券到期緩和了短期流動性風(fēng)險。截至2022年12月31日，該公司的短期債務(wù)為250億港元，而標(biāo)普估計可用現(xiàn)金（不包括來自監(jiān)管賬戶的現(xiàn)金）約為114億港元。這意味著現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋率為46%。然而，合生創(chuàng)展集團(tuán)在未來12個月內(nèi)只有一筆2.375億美元的債券于12月到期。該公司其余的短期債務(wù)主要包括銀行貸款和商業(yè)抵押貸款支持證券。標(biāo)普相信該公司將利用內(nèi)部資源償還其美元計價債券。2022年底，合生創(chuàng)展集團(tuán)還與中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，憑借合生創(chuàng)展集團(tuán)與銀行穩(wěn)固的融資渠道及優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基礎(chǔ)，銀行借款的再融資風(fēng)險較低。

對合生創(chuàng)展集團(tuán)的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普認(rèn)為該公司將在未來12個月內(nèi)保持穩(wěn)定的流動性緩沖，這是由于不斷增長的銷售額和持續(xù)穩(wěn)固的銀行關(guān)系。在銷售和利潤率不斷上升的情況下，杠桿率也可能有所改善。

合生創(chuàng)展集團(tuán)歷來都采用了一種慢周轉(zhuǎn)的方式進(jìn)行項目開發(fā)，以利潤為導(dǎo)向，不盲目追求規(guī)模與速度，注重資產(chǎn)升值和財務(wù)穩(wěn)健。同時也專注一線城市的高質(zhì)量項目，包括旗下商業(yè)和投資性物業(yè)，讓合生創(chuàng)展集團(tuán)可以獲得多類型擔(dān)保融資及再融資。雖然在2020年、2021年，合生通過信托特征的產(chǎn)品購買在北京的兩個大型地塊，轉(zhuǎn)變了以前保守的融資策略，但是它能夠如期償還這些融資與它強(qiáng)勁的銷售業(yè)績收入相關(guān)，也體現(xiàn)了合生在一線城市的聚焦讓它在銷售表現(xiàn)上可以保持相對的彈性。同時，來自租金和物業(yè)管理收入帶來的現(xiàn)金流，讓合生創(chuàng)展集團(tuán)可以產(chǎn)生大量的經(jīng)營性現(xiàn)金流來償還債務(wù)，也控制了因其他債務(wù)風(fēng)險影響銷售收入的敞口。

評級的穩(wěn)定及修復(fù)是企業(yè)健康運營的重要信號，也表明合生創(chuàng)展一直都在迎接市場的變化和挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回暖的狀態(tài)，將為合生創(chuàng)展集團(tuán)帶來新的機(jī)遇和更平坦的賽道，持續(xù)給股東帶來長遠(yuǎn)的可觀回報，構(gòu)建高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)范本。

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