你大爺永遠(yuǎn)是你大爺，自帶流量的天河，今天終于甩出了王炸宅地，員村一橫路地塊。

(資料圖片)

地塊原定下午3點(diǎn)才開拍，但剛剛就錄得30輪報(bào)價(jià)，提前被頂上了封頂總價(jià)21.8552億元，約合57281元/㎡，躋身廣州宅地樓面地價(jià)TOP 2！最終競得人，則須要后續(xù)搖號(hào)才能確定。

而早在地塊開拍之前，網(wǎng)上就有消息傳出，報(bào)名參拍的企業(yè)達(dá)35家（含部分馬甲），而地塊從底價(jià)到封頂價(jià)只需30輪報(bào)價(jià)……

好家伙，都還不夠一人報(bào)價(jià)一次，你說怎么會(huì)不封頂？

01

珠城+金融城"夾攻"

黃金地段YYDS

員村一橫路地塊，位于黃埔大道中以南、員村一橫路/華快以東，西面一路之隔就是珠江新城東區(qū)，東面為金融城西區(qū)規(guī)劃范圍，這地段還能有誰？

而且它的交通相當(dāng)便利，除了便捷通行現(xiàn)有的黃埔大道、華快，地塊北側(cè)還有員村一橫路公交總站，步行約500米還能到地鐵13號(hào)線白馬崗站（在建），你細(xì)品。

沒錯(cuò)，地塊同時(shí)也靠近華快，或多或少都會(huì)有汽車噪聲、尾氣的影響，但擺在黃金地段面前，這些缺點(diǎn)都顯得不那么礙眼了。

再加上，地塊占地僅有14052.45㎡，計(jì)容建面38154.44㎡，體量不大，去貨壓力也相應(yīng)小。容積率3.4，相比珠江新城動(dòng)輒＞5的容積率，可謂低密又舒適。

最新航拍可見，地塊內(nèi)部除了部分樹木之外已大致平整，后續(xù)處理好這些樹之后差不多就可以直接開挖，開發(fā)難度不算大。

在此之前，地塊曾用于VLAB壹號(hào)大院（創(chuàng)意園），今年1月仍在運(yùn)營中。更早之前則是廣東省工業(yè)設(shè)備安裝公司，因此在今年供地藍(lán)皮書中，地塊以該公司命名。

今年3月，地塊調(diào)整控規(guī)，原占地僅9242㎡的住宅用地，在相鄰的原行政辦公用地調(diào)整為居住用途之后，整個(gè)地塊擴(kuò)容至12232㎡，增加兼容商業(yè)用途，限高100米，并配建一所9班幼兒園等少量公服設(shè)施。

對于拿地開發(fā)商而言，無疑增大了開發(fā)項(xiàng)目的盈利空間。

02

馬場+二棉廠盤活

片區(qū)價(jià)值還能繼續(xù)挖

毫無疑問，珠江新城、金融城都是當(dāng)下天河乃至廣州最靚的仔，但在兩大板塊交界的片區(qū)，現(xiàn)狀的界面可能和大家相像的有一定落差。

走過花城大道的應(yīng)該都不會(huì)陌生，雖然說這條路貫穿珠江新城、金融城，但往東到過了員村一橫路之后就斷頭，住宅小區(qū)、城中村、舊廠房等同框，面貌相當(dāng)混雜。

△珠江新城與金融城交界地帶現(xiàn)狀

不過，這一片區(qū)域的華麗轉(zhuǎn)身，也已經(jīng)提上了日程。

早在今年年初，位于花城大道以北、員村一橫路以東的第二棉紡廠（二棉廠）地塊更新改造項(xiàng)目實(shí)施方案，就已獲得市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議通過。

項(xiàng)目規(guī)劃分為東、西兩區(qū)，以微改造+全面改造的方式活化利用二棉廠舊廠區(qū)。

其中，東區(qū)被列為市第三批歷史建筑的部分車間，微改造為以人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新孵化為主題的TIT智慧園，目前已進(jìn)駐廣州圖書館分館以及部分相關(guān)企業(yè)、網(wǎng)紅餐飲等。

△二棉廠東區(qū)（TIT智慧園）

臨近員村一橫路的西區(qū)則實(shí)施全面改造，打造為中國人工智能（廣州）產(chǎn)業(yè)園。

計(jì)劃在建成后5年內(nèi)，園區(qū)入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值約1160億元，稅收貢獻(xiàn)約125億元，吸引就業(yè)人口約3萬人，將帶來部分就近置業(yè)的需求。

△中國人工智能（廣州）產(chǎn)業(yè)園建設(shè)效果圖

另一方面，5月發(fā)布的《珠江新城東區(qū)優(yōu)化提升城市設(shè)計(jì)概念方案征集》公告提到，通過珠城東區(qū)聯(lián)動(dòng)珠城核心區(qū)與金融城，融合數(shù)字消費(fèi)、數(shù)字科創(chuàng)、綠色休閑等功能，將珠城東區(qū)打造成“公園+”“體育+”的綜合發(fā)展特色片區(qū)。

△珠江新城東區(qū)研究范圍

尤其吸引眼球的是，公告還提及“盤活存量用地”。這么說吧，目前整個(gè)珠城東區(qū)，存量用地大致只有馬場地塊，并且地塊在4月已經(jīng)標(biāo)圖入庫。

馬場地塊光是占地面積就超38萬㎡，對于寸土寸金的珠江新城，這是實(shí)打?qū)嵉木逕o霸。

△馬場地塊航拍

而且關(guān)于該地塊的盤活，早就有消息指有可能落地SKP，有望為珠城東區(qū)增加高端購物中心，提升珠城東區(qū)城市界面，是優(yōu)化片區(qū)城市設(shè)計(jì)的重要一環(huán)。

更重要的是，馬場地塊與員村一橫路地塊相距僅約350米，中間就隔了華快、現(xiàn)狀停車場，高端商業(yè)對日后開發(fā)住宅項(xiàng)目肯定加分不少。

簡單說，二棉廠+馬場兩大項(xiàng)目地塊的盤活加持之下，員村一橫路地塊在可預(yù)見的未來，能享受到的利好相當(dāng)亮眼，成為流量王也就一點(diǎn)都不奇怪了。

03

一手住宅缺貨

新項(xiàng)目售價(jià)會(huì)沖15萬+/㎡？

當(dāng)然，員村一橫路地塊被爭搶，還有一個(gè)很重要的原因：周邊一手住宅缺貨。

看，地塊附近的在售一手住宅項(xiàng)目，目前僅有天麟府臻林，而且還是只有少量尾貨，均價(jià)約15萬/㎡。

△天麟府臻林周邊航拍

二手方面就比較參差，既有報(bào)價(jià)6萬+/㎡的華穎軒、7萬+/㎡的跑馬地花園，也有10萬-12萬/㎡放盤的蘭亭薈苑、星匯雅苑，這和樓盤規(guī)劃、樓齡等因素都有關(guān)。

對于一手住宅缺貨的珠城、金融城交界地帶，新宅地補(bǔ)充、封頂樓面價(jià)才57281元/㎡，體量不大又有巨大的盈利空間，你是房企的話你搶不搶？

△地塊周邊二手樓

在市場總體平穩(wěn)的情況下，如果新開發(fā)產(chǎn)品足夠亮眼，售價(jià)對標(biāo)天麟府臻林也不是不可能。

或者退一步說，怎么樣都能賣個(gè)10萬+/㎡吧！你覺得呢？

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